A recente decisão da Segunda Seção do STJ no REsp 2.121.055 reafirmou o entendimento de que a exploração de hospedagens de curta temporada por plataformas como Airbnb pode ser restringida em condomínios com destinação exclusivamente residencial, exigindo alteração convencional aprovada por quórum qualificado de 2/3 dos condôminos.
Todavia, o julgamento também evidencia uma problemática prática que segue sem definição expressa pela jurisprudência: os condomínios mistos das grandes metrópoles.
Os precedentes até então analisados pelo STJ envolvem condomínios cuja convenção previa, de forma clara e inequívoca, finalidade exclusivamente residencial. Foi justamente essa previsão expressa que serviu como fundamento central para a aplicação do artigo 1.351 do Código Civil e para a necessidade de alteração da convenção condominial.
Ocorre que a realidade dos empreendimentos modernos vem se mostrando distinta.
Nas grandes cidades, tornou-se cada vez mais comum a existência de condomínios de uso misto, estruturados internamente em setores independentes — residencial, moradia/serviços e comercial — muitas vezes com acessos autônomos, áreas segregadas e dinâmicas próprias de utilização.
A problemática se intensifica porque muitas construtoras passaram a estruturar esses empreendimentos sem inserir previsão expressa de finalidade exclusivamente residencial no respectivo setor residencial.
Na prática, o “SETOR RESIDENCIAL” surge como verdadeiro subcondomínio interno, porém sem que a convenção estabeleça expressamente que suas unidades possuem destinação exclusivamente residencial, diferentemente do cenário enfrentado nos julgados recentes do STJ.
E justamente aqui nasce a principal discussão jurídica que provavelmente dominará os próximos debates do Direito Condominial e Imobiliário:
A simples existência de um “SETOR RESIDENCIAL” seria suficiente para caracterizar destinação residencial restritiva?
Ou a ausência de previsão convencional expressa impediria a aplicação automática do entendimento firmado pelo STJ?
A tendência é que os próximos debates avancem para uma interpretação mais funcional e sistemática da convenção condominial, levando em consideração:
• a segregação interna dos setores;
• os acessos independentes;
• a finalidade prática do setor residencial;
• a autonomia estrutural do empreendimento;
• a dinâmica de ocupação;
• os impactos sobre segurança, sossego e convivência condominial;
• e a compatibilidade da atividade com a destinação efetiva das áreas residenciais.
Nesse cenário, a discussão deixa de ser exclusivamente literal e passa a exigir análise estrutural, funcional e interpretativa da convenção condominial, sobretudo diante da evolução dos modelos imobiliários urbanos.
O tema segue em plena evolução jurisprudencial e, muito provavelmente, será uma das principais discussões envolvendo plataformas digitais, locações de curta temporada e condomínios mistos nos próximos anos.
RESP 2.121.055 https://processo.stj.jus.br/processo/pesquisa/?aplicacao=processos.ea&tipoPesquisa=tipoPesquisaGenerica&termo=REsp%202121055
