A disciplina jurídica das unidades classificadas como Habitação de Mercado Popular (HMP) no Município de São Paulo passou a exigir análise mais rigorosa a partir da edição do Decreto nº 64.244/2025, que alterou o regime de controle, fiscalização e destinação desses imóveis. A norma reforça a natureza vinculada dessas unidades à política habitacional, afastando interpretações que as equiparem a ativos imobiliários de livre exploração econômica.
Sob a perspectiva urbanística, o decreto consolida o entendimento de que a destinação das unidades HMP está intrinsecamente ligada à função social da propriedade, impondo limites objetivos ao seu uso, independentemente da data de aquisição do imóvel. Nesse contexto, destaca-se a vedação expressa à locação por curta temporada, inclusive por meio de plataformas digitais, como medida de preservação da finalidade habitacional. Conforme consignado em parecer jurídico elaborado sobre o tema, trata-se de norma de aplicação geral, incidente sobre o uso atual do bem, e não sobre o ato jurídico de aquisição .
A repercussão prática dessa diretriz é significativa, pois afasta a possibilidade de exploração das unidades HMP em modelos de hospedagem ou rotatividade intensiva, prática que vinha sendo adotada em diversos empreendimentos. A utilização em desconformidade com a destinação urbanística caracteriza desvio de finalidade e sujeita o proprietário a sanções administrativas, que podem incluir multas, apuração de renda familiar, restrições cadastrais e eventual cobrança de incentivos urbanísticos concedidos no âmbito do licenciamento.
Outro ponto central reside na definição da competência fiscalizatória. O regime instituído pelo decreto atribui de forma expressa à Secretaria Municipal da Habitação (SEHAB) a prerrogativa de fiscalizar, instaurar procedimentos administrativos e aplicar penalidades. A atuação condominial, portanto, não se confunde com a atividade estatal. O condomínio não detém poder de polícia administrativa e não pode substituir a Administração Pública na apuração de infrações urbanísticas, conforme igualmente esclarecido em parecer jurídico específico sobre a matéria .
Essa delimitação, contudo, não implica inércia da gestão condominial. A atuação do síndico permanece relevante no âmbito da disciplina interna, especialmente quanto ao cumprimento da convenção e do regulamento, bem como na documentação de ocorrências e eventual comunicação aos órgãos competentes. A distinção entre a esfera privada condominial e a esfera pública urbanística é essencial para evitar tanto a omissão quanto a extrapolação de competências, ambas potencialmente geradoras de litígios.
No plano institucional, observa-se crescente atuação do Ministério Público e da própria Administração Municipal na fiscalização da destinação de unidades HMP e HIS. Há iniciativas voltadas à apuração da regularidade de empreendimentos, inclusive com investigação sobre o cumprimento das condições urbanísticas impostas às incorporadoras e construtoras. Em determinados casos, tais medidas têm avançado para a análise registral dos imóveis, com levantamento de dados, cruzamento de informações e, quando cabível, providências voltadas à averbação ou anotação de restrições nas matrículas imobiliárias, conferindo publicidade às limitações legais incidentes sobre as unidades.
Esse movimento reforça o caráter público da política habitacional e evidencia que o controle não se limita ao momento da aprovação do empreendimento, mas se estende ao uso efetivo das unidades ao longo do tempo. A fiscalização pode ser instaurada de ofício ou mediante provocação, inclusive por denúncia de terceiros, o que amplia significativamente o alcance das medidas de controle.
Diante desse cenário, a utilização de unidades HMP em desconformidade com sua destinação legal deixa de ser um risco meramente teórico e passa a representar contingência concreta, com potenciais reflexos administrativos, patrimoniais e até registrais. A interpretação equivocada da norma, seja por proprietários que mantêm práticas vedadas, seja por condomínios que adotam medidas sem respaldo legal, tende a gerar insegurança jurídica e aumento da litigiosidade.
Nosso escritório elaborou parecer jurídico específico sobre o tema, com enfoque prático na realidade condominial, analisando os limites de atuação dos síndicos, os riscos envolvidos e as medidas juridicamente adequadas em casos de uso irregular de unidades HMP. A atuação preventiva e orientada, nesse contexto, mostra-se essencial para a mitigação de riscos e para a preservação da regularidade dos empreendimentos inseridos na política habitacional do Município de São Paulo.
